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银行吃饱房贷不认潜规则中介自曝1返利将落

发布时间:2019-12-08 21:18:49

  银行吃饱房贷不认潜规则 中介自曝1%返利将落空_房地产

  楼市不景气时,开发商、中介、银行等都会动足脑筋促销 一季度申城房市成交火爆引发新问题 银行吃饱房贷不认"潜规则"中介自曝1%返利将落空 商业银行给予房产中介的"返利",一直是外界难以触碰的"灰色"地带。昨天在对沪上房产中介的采访调查中了解到,今年以来,尤其是一季度,随着一、二手房市成交的持续火爆,银行的房贷业务呈现"快步走"态势,发放额较之去年同期一路攀高。在此背景下,不少银行近期纷纷收紧给予中介的"返利",令部分中介叫苦不迭。 返利调查 "房贷服务费"最高曾到1.8% "最近银行对我们在’返利’这一块卡得很厉害,一家银行甚至都要与我们中止合作了。"在与的通话中,沪上某房产中介公司的一位副总颇有些"哭诉"的味道。 所谓的"返利",即银行向房地产中介支付的"介绍费",圈内又称"房贷服务费"。在房市不景气的时候,商业银行会"主动出击",以贷款额的一定比例,提供"返利"给中介,用以吸引中介公司介绍房贷客户,拉动银行放贷业务的增长;中介要赚取这笔"介绍费",只需把有贷款意向的客户介绍给银行的房贷专员,即可拿到一笔不菲的"返利"。 至于"返利"的比例、额度究竟有多少,在某些银行、房产中介看来,由于涉及行业"潜规则",以及双方之前的商业互信,这向来是一个"不能说的秘密"。 "大概在1%左右的水平吧。"一位不愿意透露姓名的银行业界人士在接受采访时表示,在上海,1%代表了银行给予中介"返利"的一个平均值,也就是说,如果中介替银行"介绍"一笔100万元的纯商业贷款,按照双方的协议,银行必须在这笔商贷中"刨"出1%,即1万元的金额,用来"酬谢"、"犒劳"中介的牵线搭桥。 而据该人士透露,这一数字曾经最高的时候到过1.8%。 体现在普通的房产交易流程中,除非购房者是纯公积金贷款令中介无"利"可图,或者是买家指定贷款银行,经纪人通常都会"搬"出各种各样的借口,来告诉购房者,要想贷款又快又好地批下来,就得在其所推荐、"牵线",即通常中介所称的"具备良好合作关系"的银行办理贷款业务,否则,整宗交易因房贷办不下来而最终流产,中介概不负责。 除了交易房款的2%的"佣金"(即中介费)是必拿的以外,中介对于房贷业务的"热情",很大程度上都是建立在这笔不菲的"返利"上的。 十宗交易能介绍成功一两笔"返利" 辛迅(化名)是闸北区某大型房产中介门店的一位业务员。辛迅告诉,银行给中介的"返利",已成为行业内的普遍现象。返还的具体比例、金额,一般都是由中介公司与银行协商,作为具体承办的业务员,最终拿到的比例只有"返利"的25%左右。 以1%的比例来计算,也即是说,辛迅若为指定的银行"拉"来一笔100万元的纯商业贷款,最终能拿到的"返利"只有2500元,其余的7500元全部归中介公司所有。 而在的采访中,25%的比例仅为中介行业内的中等水平。如果中介门店的规模比较大,从业人员较多,个人的"返利"比例就不会太高,只有10%左右。如果是那种小本经营的中介门店,"返利"所得相当于纯收入,比例就更高一些,可在40%-50%之间。 "这也要看对方银行开出的’价码’,以及所拉到的客户贷款情况。"某中型房产中介位于本市东南区域的一家门店经理邱先生如是说。 按照其给出的说法,国有股份制银行比较"小气",一些中小商业银行、外资银行则较为"大方"。他所在的中介公司,与其合作的银行给出的"返利"标准就只有7‰-8‰。 邱先生说,购房者通常都会在自己联系的银行办理房贷业务,如果是纯公积金贷款,或者是商贷成数不高的组合贷款,"返利"的幅度则更加有限。从实际操作层面来看,这笔费用并不是一笔十分稳定的来源。一般十宗交易中,只有一到两宗能拿到"返利"。 "要想知道中介拿到的银行’返利’有多少,问问那些专业的贷款公司就知道了。"一位圈内人士给支招,近期,市场上有不少房产中介干脆开起了专业的贷款公司,面向全社会进行市场化的贷款、按揭中介服务。从本质上看,这些贷款公司即是目前不少房产中介自身自设的"交易按揭部"的放大,为所有的购房者提供房贷业务咨询。 这些贷款公司在提供房贷业务办理服务的同时,一般都会开出一些促销、优惠条款,如赠送一些交通卡、加油卡等,以招徕潜在客户。而在业内人士看来,这些优惠,一定程度上即代表了房产中介"返利"的空间,因为贷款公司赚的就只有这笔费用。 消费者质问 是否该明码标价 事实上,作为房产中介和银行而言,尽管双方在房贷按揭业务上往来甚密,但二者并不希望消费者知道"返利"这个"潜规则"。中原地产、美联物业、台庆房产等沪上较为知名的几家大型房产中介相关负责人均向表示,就"返利"一事不便作过多的回答。 "’返利’的存在,恰好说明了银行的按揭、中介的服务还有水分可以’挤’。"一位圈内人士精辟地点出了中介业对于"返利"讳莫如深的原因所在,"尽管这一现象在行业内司空见惯,但买房的人如果知道了’返利’的多少,那么,他就完全可以提出来在购房费用中’刨’掉这笔开销,甚至有的客户在事后知道了,不排除当面向银行、中介索要的可能。" 某外企职员小姚最近在浦东联洋区域看房,她在跟中介人员计算所谓的"房贷服务费"时,有说收贷款额的1%的,也有说贷款额的1.4%的,小姚甚至从朋友那儿听说,还有更低的。 "如果花了这笔费用也算是一种消费的话,怎么就不能让消费者花得明白一些呢?"小姚坦言,即使"返利"这种现象是行业内普遍存在,是否也应该"明码标价"。 在采访调查中了解到,就目前而言,中介费一般按照交易房款的2%来收取,这一费用是"养活"中介公司的主要资金来源。除此之外,"返利"已成为房产中介公司获利的又一主要渠道、重要支撑。 "2%的中介费用你不觉得太低了吗,根本没有和国际接轨嘛。"上述那位房产中介公司的一位副总告诉,在国外,房产交易的佣金大多在6%,而上海一直仅维持在2%。在其看来,如果没有银行给予的"返利",中介公司很难维系日常的经营。 中介自曝 下半年银行或叫停"返利1%" 在业内人士看来,之所以有"零中介费"的出现,反过来也说明房产中介服务的价码仍存在不少待"刨"的空间;而之所以有"返利"的出现,一定程度上也印证了国内大小商业银行在房贷按揭--这一被誉为"肥缺"的市场上竞争之惨烈。 一位银行界人士向分析,市场上的优质房贷客户,向来是各家银行竞相争夺的对象。至于每一季度、每一年的放贷额度,每家银行在年初都会有所制定。为了完成这一额度,各家银行的房贷按揭部分无非就是把任务分解,层层分摊、逐级下放,作为最基层的业务部门,为了拓展客户源,与房产中介达成合作,便成为理所当然的事情。 这种合作,在市场低迷的时候,则变得更为"紧密"。圈内人士透露,经过去年下半年房市的低迷,从今年以来,不少银行都大幅提高了向房地产中介支付的"返利"水平,从春节前后的8‰,到三四月份的1%,再到如今的最高1.8%。 "房子没人肯买,银行的’返利’反而会更高。"一位房产中介人士指出。 在包括高"返利"等因素的共同作用下,三四月份延续至今的房市成交"小阳春",令房产中介机构、银行房贷部门无不欢欣雀跃的同时,却令一些房产中介有些"犯难"。 "一季度,一些银行的房贷额度一下子’冲’得太快,有几家还把全年的额度都给放完了,在’返利’上也听说一直要收紧、调整。"之前所述的邱先生告诉,房市不好的时候,各家银行的按揭产品、房贷业务竞争得十分激烈,主动与中介接洽不说,一些中小银行、外资银行甚至开出了更高份额的"返利",以在形势不好的时候拉拢客户。 在年初国家拉动内需的大背景下,各家银行经过一季度的"全力冲刺",用业内的话来说,其房贷业务都是"饱饱的"。期间,中介赚取了佣金,银行也放出了贷款。 然而,见形势已发生转向,一些银行自然以最快速度"调头",私下里与房产中介放话,表示下半年要逐步收紧房贷的发放量,"返利"的水平也要降低。一些国有大型股份制银行干脆表示,下半年的放款需求已基本完成,与中介在房贷方面的业务往来只能"叫停"。 而据了解,一季度房贷业务的"饱和",并非尽数发生在所有的银行身上。上海中原地产研究咨询部经理马冀便指出,一些中小商业银行仍有较大的放贷空间,如果说上半年一些较大型国有股份制银行已"满仓",下半年则恰好是小银行拓展空间的大好机会。 "有一点可以肯定,下半年银行房贷的发放肯定会收紧,目前已有两三家银行中止了与我们在房贷业务上的合作。"沪上某房产中介公司的一位主要负责人在接受采访时则较为悲观。他还说,下半年,"返利"这一块收入基本已用不着指望。

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